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Por Alexandre José Zakovicz
A máxima da saúde: prevenir é melhor que remediar. Muitos utilizam essa máxima também nos veículos, ao seguirem as recomendações dos fabricantes para as revisões dos automóveis. Em ambos casos, o objetivo é gastar menos com a prevenção do que mais com a remediação.
Em condomínios a situação não é diferente: ao não realizar as devidas manutenções preventivas nas diversas partes do condomínio, os estragos aumentam até que precisam ser consertados (ou remediados) a custos maiores e com mais transtornos do que a prevenção.
Ao realizar trabalhos preventivos, o síndico realiza uma administração de qualidade, pois utiliza de maneira mais eficiente o dinheiro dos condôminos (taxa condominial e taxa extra), evitando gastos desnecessários que sempre trazem reações negativas com relação à administração do condomínio.
Diversos pontos do condomínio merecem avaliações periódicas:
A caixa d´água deve ser lavada a cada 6 meses. Não adianta a empresa de tratamento garantir água de qualidade se a caixa d´água do prédio estiver suja: doenças poderão decorrer da sujeira. Para este caso, deve utilizar profissionais capacitados para tal, pois a limpeza deve ser feita sem estragar a caixa e sem mandar a sujeira para os canos, que poderá entupir e piorar a situação.
Bombas – em prédios onde são utilizadas bombas para enviar a água para a caixa d´água na parte de cima, a bomba deverá sofrer a “revisão”, exatamente como o motor do carro também precisa. Se o motor pifar ou fundir, a dor de cabeça com certeza será maior e o tratamento também mais caro. Entre os elementos da preventiva estão a troca do óleo (senão ele perde a validade e sua eficiência, diminuindo a vida útil do mesmo).
Pára-raios – elemento que protege a estrutura e as pessoas, o para-raios é normalmente desprezado nas preocupações do síndico. Entretanto, tendo em vista a quantidade raios que caem no Distrito Federal na época do início das chuvas (outubro), é aconselhável que ele não seja menosprezado. A avaliação do mesmo a cada ano é recomendada, de preferência agendando a avaliação para o mês de agosto ou setembro, logo antes do período em que ele será mais importante. A avaliação, diga-se de passagem, não se restringe ao pára-raios localizado no topo do prédio. É necessário verificar também o cabo que o liga até o aterramento e também o próprio aterramento, sem o qual o pára-raios não tem utilidade.
Fachada – o valor de um imóvel está diretamente ligado à manutenção de sua fachada. Um prédio com a fachada mal cuidada tem automaticamente seu valor diminuído. Por isso, a lavagem da fachada a cada 5 anos é recomendada, prolongando sua vida útil e sua beleza ao mesmo tempo em que economiza por não precisar do caro procedimento de pintura.
Parquinhos – por estar repleto de crianças, o parquinho demanda um cuidado especial. Brinquedos e cercas que utilizam ferro em sua construção precisam de avaliação cuidadosa contra farpas e ferrugens, que podem machucar e causar doenças. Uma avaliação cuidadosa antes do início das férias para tais problemas é recomendada, minimizando a chance de problemas. Após o período das férias é interessante realizar outra manutenção, pois o uso intenso do período de férias pode danificar alguma parte do parque.
Piscinas – de manutenção simples e normalmente realizada pelo próprio zelador ou por empresa especializada, aqui o mais importante é o cuidado com o material utilizado para a limpeza, além de evitar colocar proporções indevidas dos produtos, pois podem causar reações adversas nos banhistas, principalmente na pele.
Garagens – evitar a utilização da garagem como “depósito”, principalmente de pneus ou qualquer coisa que possa acumular água. Também a pintura das vagas e velocidade limite são importantes.
Sistema elétrico – por um lado, a fiação do prédio tende a envelhecer e ficar ressecada. Por outro, os condôminos utilizam a cada dia mais equipamentos elétricos, o que demanda maior consumo de eletricidade que, por sua vez, demanda mais dos fios elétricos do prédio. Por isso, uma avaliação anual é recomendada para se saber quando os mesmos demandarão troca. É importante lembrar que os fios elétricos são grandes causadores de incêndios.
“Para se conseguir a manutenção preventiva, há basicamente 3 opções para o condomínio”
Sistema de no-break ou gerador – diversos prédios utilizam no-break ou geradores, de forma que em caso de falta de energia elétrica alguns elementos mais importantes funcionarão, como a própria luz de emergência nas escadas. Há opções onde até mesmo os elevadores funcionarão até o andar mais próximo, evitando que as pessoas fiquem presas. O mais importante, no caso do no-break, é avaliar se o sistema de baterias está sem problemas, principalmente de vazamento do líquido. Já no caso do gerador, trata-se dos mesmos cuidados de um motor como a bomba d´água.
Sistema hidráulico – vazamentos e entupimentos são conhecidos nossos e nos tiram do sério quando estamos no meio do banho e algum problema relacionado a isso ocorre. Uma avaliação preventiva e freqüente encontrará os pontos de vazamento e também as possibilidades de entupimento, efetuando a correção antes que o problema ocorra. Atualmente há ótimos sistemas para detecção, que utilizam câmeras que permitem ao técnico literalmente “ver” o que está ocorrendo no sistema hidráulico.
Esses e diversos outros itens, com cuidado preventivo constante, podem gerar melhor funcionamento com menor custo por ano, o que significa condôminos mais felizes com os serviços disponibilizados e também com uma taxa condominial em patamares inferiores.
Para se conseguir a manutenção preventiva, há basicamente 3 opções para o condomínio:
1. Contratar funcionário para realizar a manutenção preventiva: a vantagem de se ter um funcionário à disposição única e exclusivamente do condomínio pode custar caro a longo prazo. Além dos custos trabalhistas que são altos no país, é difícil (ou até mesmo impossível) encontrar atualmente alguém com conhecimentos tão diversos quantos aqueles aqui relatados. O antigo “faz-tudo” perde lugar a cada dia para profissionais altamente qualificados em um ou poucos itens.
2. Contratar várias empresas, cada uma especializada em um grupo de itens correlacionados: não há a preocupação com questões trabalhistas (cuidado especial para um profissional que porventura ficar sempre no condomínio) e haverá à sua disposição profissionais competentes nos mais diversos itens que demandam manutenção preventiva. Esse é o caso de empresas como a Império Bombas (3397-4281), especializada em manutenção e consertos de motores elétricos e bombas d´água.
3. Contratar uma única empresa: a contratação de uma única empresa significa menor custo total, pois é possível negociar melhor tendo em vista o valor envolvido. A empresa pode realizar parcerias com outras empresas ou então possuir diversos empregados, cada um especializado em uma área, para prestar todos os serviços relacionados no contrato. Esse é o caso de empresas como a EnerPower (3404-5761), que traz um serviço especializado em manutenção preventiva (já comum em cidades como São Paulo), que cobre diversos itens em seus contratos e podem minimizar os custos. Como o síndico se relaciona apenas com uma empresa, a gestão se torna mais simples.
No caso de contratação de uma (ou várias) empresa(s), é importante fazer um contrato com cláusulas de Acordo de Nível de Serviço, garantindo sempre a boa prestação dos serviços contratados e garantindo a satisfação de todos.
Claro, a negociação deve ser baseada no famoso “ganha-ganha”, caso contrário o contrato nascerá com “data de cancelamento determinado”, pois, se alguém sai perdendo, em pouco tempo a negociação se apresentará desfavorável, sendo ruim para cliente e fornecedor.
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